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廈門住宅戶型演化:需求決定走向

發布時間:2021-11-25  來源:廈門日報  

  回顧廈門人居的改變,戶型的升級迭代是十分重要的元素。從1981年到2021年廈門經濟特區建設的40年間,廈門商品住宅戶型設計發生了巨大變化,目前市場上銷售的高層、洋房、疊墅、大平層等各類戶型,極大地推動了廈門市民生活方式的改變。

 

  1981—1997|分配時代

  戶型設計僅滿足“住”的要求

 

  改革開放初期,大多數廈門市民對“花錢買房”并沒有概念,當時的住房目標僅為“一人一張床”。為積極解決廈門本地職工住房分配緊張的問題,“筒子樓”逐漸被推廣,這是單位宿舍的前身,也是住房分配制度緊張的產物。這種類似于兵營式建筑的“筒子樓”,在一條長廊上有著多個單間,廚房和衛生間是公用的,其戶型功能主要集中在睡眠休息上。

 

  到了上世紀80年代末90年代初,單位福利分房依然是當時廈門市民的主流居住模式,但僅能滿足居住功能的“筒子樓”逐漸被“單元樓”取代,這個階段的“單元樓”戶型設計多為方廳型,雖然已經有了兩室甚至三室的戶型,但面積普遍控制在50-80平方米左右,走廊被擴大為小方廳,形成了獨立的就餐會客空間,已基本做到了餐寢分離。

 

  到了1990年左右,“單元樓”的起居室功能更加明顯,起居室作為家庭團聚、交往、娛樂、用餐等活動的場所被獨立出來,已經和臥室有了明顯的界限,做到了居寢分離。也就在這個時候,廈門住房建設提速,住房商品化開始探索。在這以后,普通廈門市民居住的房屋中,獨立的廚房加大,各項配屬于廚房的設備逐漸完善。在房屋設計的時候,也開始考慮洗衣機、冰箱的專用位置。雖然與現在相比,當年的住房格局難稱舒適,但很多家庭已經實現了從一間房到一套房的轉變??梢哉f,這是廈門初代人居改善的重要一步,也為接下來商品房在廈門的推廣奠定了基礎。

 

  1998—2007|居住時代

  商品房興起 開始追求人性化

 

  1998年福利分房制度宣告終結,廈門房地產市場正式進入商品化時代,這對于廈門市民的住房品質來說是一個重要的分水嶺。在這之后,以島內象嶼花園、玉泉花園為代表的廈門早期商品住宅的功能開始完善,進入到復合化階段,至此也催生了房屋排布的革新:由樓梯房開始向電梯房轉變,戶型的開發和設計不再主要服務于分房單位,而是直接面對消費者,消費者的感受直接影響了商品住宅開發企業戶型的設計。當時,僅從戶型設計上來看,餐、居、寢已經完全分離,廚房設備更加完善,并開始出現服務陽臺或家務間,三室及三室以上的戶型更多地采用雙衛生間甚至多衛生間的設計。

 

  到了2003年,隨著廈門城市發展,購房者的居住需求也有了新的變化,商品住宅的戶型設計更加重視舒適性與個性化。在餐、居、寢分離的基礎上,這個時期的戶型中,“學”的空間被提到重要位置,許多大戶型都設有書房。此外,交通流線開始清晰,公共空間、客用衛生間干濕分離等設計都在這一時期完善。主臥室的功能性也更加突出,如今很多中高端項目的主臥室都采取了套間設計,兼有衣帽間與衛生間,這也是從那時開始興起的。

 

  幾乎是在同一時期,廈門不少樓盤還推出了一種全新戶型,不僅擁有多個可拓展面積,且在戶型內部設有“玄關”,即動靜功能分區,客廳與餐廳的一體化提高了就餐空間的伸縮性能,整個戶型設計更加凸顯人性化。此外,在這一階段,大廈型商品房也在廈門掀起一股“搶購”熱潮,呂厝、蓮坂等島內熱點板塊成為置業熱土,從而催生了像瀟湘大廈、天寶大廈、臺亞大廈、能群大廈等一批較早的大廈型商品房小區。

 

  2008—2015|創新時代

  挖掘附加值、提高使用率

 

  2008年開始,受全球金融危機影響,廈門樓市也進入調整期。為了打動購房者,開發商推出各種新奇的戶型,超高利用率的產品賣點也開始涌現。也是在這個時候,以中鐵、中海、保利、招商、龍湖為代表的外來房企紛紛進入廈門市場。隨著這些品牌房企的入駐,不僅帶來戶型設計上的創新,廈門整體的樓盤品質也在不斷提升。

 

  “可變三室兩廳”“拓展戶型”“超高得房率”……翻開這一時期的樓盤廣告,誘人的詞匯頻頻映入眼簾。那個時候的開發商相當務實,紛紛在戶型上大做文章,房源的實用性和性價比均有所提升。樓市的競爭已從拼地段、拼價格,發展到拼戶型。

 

  面對諸多剛需小戶型,如何盡可能提高戶型的使用率,讓有限的建筑面積給出更多的實用空間?開發商最先想到了“贈送面積”,大量增加露臺、陽臺、設備平臺、入戶花園等空間。這些空間雖然不納入建筑面積或只計算一半建筑面積,但改造后可作為常規的室內空間使用。此外,同樣不納入建筑面積的飄窗也成為這一時期最受廈門購房者喜愛的設計亮點之一。

 

  市民楊先生于2008年入手了一套海滄禹洲華僑金海岸房產,算上贈送的入戶花園,119平方米的面積可以做到大四房戶型。楊先生告訴記者,“每次拿到樓盤宣傳單,最抓人心的就是價格和戶型。誰的戶型設計好,比較方正,得房率高,采光理想,今后居住就更加舒適。”事實上,2008年以來廈門樓市掀起的戶型創新,更多的是從一些細節著手,充分挖掘產品的附加值,提高使用率,使購房者能買到更高性價比的產品。

 

  2016—2021|需求時代

  功能需求決定戶型走向

 

  2016年10月以來,以“限購”“限貸”為主的新一輪調控政策推出,于是開發商在設計戶型時,分別針對首次自住和再次改善需求進行設計。

 

  當年廈門出臺規定:“180平方米以下住房實行限購;加大中小套型普通商品住房的供應比例,套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%。”受政策影響,這個時期廈門商品住宅的建筑面積(包含公攤)多在90平方米以下,臥室、起居室的開間較以往均有縮小,戶型多為舒適型的兩室或三室一廳。至此,一批緊湊型戶型開始登上歷史舞臺。

 

  實行限購后,廈門購房群體對于住的要求更加精細化。同時,伴隨二孩政策的放開,市場上在售的主流戶型,在面積沒有增加的情況下,臥室的數量在增加,室內布局做得越來越精細,適合剛需的79-89平方米的三房是這一階段比較受歡迎的產品。以萬科金域緹香為例,79平方米就做到了小三房,這種戶型成為開發商供應的主力,不僅要求開發商更多地考慮購房者的真實需要,還要更人性化地將每一平方米空間利用充分。

 

  同樣是在限購后,對于“房票”更加珍視的廈門改善型購房者,也往往要求戶型具備更加多樣可變的功能,能夠滿足不同年齡段的生活需要。于是,疊墅、大平層等改善型產品開始“走俏”,“送地下室、送露臺、送入戶花園”“可變空間”等創新戶型也不斷涌現。

 

  在業界看來,近幾年房企對于戶型設計的革新有目共睹。一位品牌房企負責人告訴記者,在樓市調控的影響下,廈門大量中小戶型產品集中入市,導致同質化競爭異常激烈。環東海域、集美新城、翔安南部新城等廈門樓市主戰場上,隨處可見扎堆的工地和廣告標語,這些項目地段、價格相差不大,為了在市場中脫穎而出,開發商們不得不在戶型設計上動起腦筋。

 

  品牌房企龍湖地產在近幾年銷售的多個項目中,也頻頻打出“戶型牌”,比如在集美推出的景粼原著,其疊墅產品基本延續了在戶型上做“神奇加法”的設計思路,還進行了更加精細化的設計,實際得房率同比其他樓盤要高得多,屢次熱銷也反映了購房者對該項目的認可。

 

  【記者觀察】

  戶型創新

  與時俱進

 

  從廈門經濟特區建設初期到如今的40年間,廣大市民對廈門住宅產品的戶型設計不斷提出新的需求。不同時期的戶型,在空間使用率、功能分區、戶型多變性等方面因此有了鮮明的時代烙印,各種推陳出新的戶型變革影響著人們的購買行為,也讓大家感受到不同的生活體驗。

 

  對于普通購房者來說,一套房子擁有合理的戶型設計,其實用性和性價比均會得到提升。開發商也從之前的拼地段、拼價格,到現在的拼戶型,以迎合購房者的需求,從而贏得市場的認可。

 

  戶型創新的本質,是在有限的單位面積里容納越來越豐富的生活,無論是剛需小戶型還是豪宅大戶型,通用的一點就是要講究戶型的整體均衡,避免出現超大客廳和小臥室、超大衛生間和小廚房等不實用、不經濟、破壞戶型均衡的布置,看戶型好壞不僅要關注面積是不是夠大,更要考慮這個面積能不能為我所用。這注定是一項永無止境的追求。(記者 謝康)

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